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INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

DOCUMENTOS PARA REGISTRO DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

 

1)- REQUERIMENTO

O requerimento deverá ser subscrito pelo incorporador, com firma reconhecida, solicitando o registro da incorporação (com a indicação do número da matrícula onde pretende-se o registro), observando-se o seguinte:

 

a)- em se tratando de pessoa natural:

a.1)- se os cônjuges forem os incorporadores do empreendimento, ambos deverão subscrever o requerimento;

a.2)- se apenas um dos cônjuges for o incorporador, somente este subscreverá o requerimento, entretanto, será indispensável a apresentação do instrumento de mandato referido no art. 31, § 1º, c/c art. 32, da Lei 4.591/64.

 

b)- em se tratando de pessoa jurídica:

b.1)- se a incorporadora for a proprietária, o requerimento deverá ser subscrito pelo representante legal da incorporadora, e deverá vir acompanhado da prova de representação (v.g. contrato social devidamente registrado na Junta Comercial, procuração etc);

b.2)- se a incorporadora não for a proprietária, o requerimento deverá ser subscrito pelo representante legal da incorporadora, bem como pelo proprietário (ou seu representante legal), entretanto, será indispensável a apresentação do instrumento de mandato referido no art. 31, § 1º, c/c art. 32, da Lei 4.591/64.

 

2)- CÓPIA AUTENTICADA DO TÍTULO DE PROPRIEDADE DO TERRENO

Poderá ser cópia autenticada do título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não podendo haver estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais, com o consentimento para demolição e construção, devidamente registrado (art. 32, a, da Lei 4.591/64).

 

3)- CERTIDÕES NEGATIVAS

As certidões negativas deverão ser apresentadas em nome da incorporadora, a serem expedidas na comarca de seu domicílio (se pessoa natural) ou sede (se pessoa física).

 

Caso a incorporadora não seja a proprietária, será necessário apresentar, ainda, as certidões negativas em nome da proprietária, a serem expedidas na comarca de seu domicílio (se pessoa natural) ou sede (se pessoa física).

 

As certidões são as seguintes:

 

3.1)- FEDERAIS (art. 32, b, da Lei 4.591/64):

3.1.1. Certidão Conjunta da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional e Secretaria da Receita Federal do Brasil;

3.1.2. Da Justiça do Trabalho;

3.1.3. Da Justiça Federal (cível e criminal e juizado especial);

 

3.2)- ESTADUAIS (art. 32, b, da Lei 4.591/64):

3.2.1. Da Receita Estadual;

3.2.2. Da Justiça Comum Estadual (cível, falência, executivos fiscais, trabalhista, criminal e juizado especial).

 

3.3)- MUNICIPAIS (art. 32, b, da Lei 4.591/64):

Certidão Negativa de Tributos Municipais

 

3.4)- CND do INSS (art. 32, f, da Lei 4.591/64)

 

3.5)- TABELIONATO DE PROTESTO DE TÍTULOS (art. 32, b, da Lei 4.591):

Negativa de Protesto de Títulos, abrangendo 5 anos

 

OBS.1: Caso qualquer das certidões seja positiva, deverá ser apresentada certidão complementar esclarecedora do desfecho ou estado atual do processo.

 

OBS.2: O prazo de validade das certidões é de 180 (cento e oitenta) dias, salvo se constar na certidão, expressamente, outro prazo, segundo norma adotada pelo órgão expedidor.

 

4)- HISTÓRICO VINTENÁRIO

A apresentação do histórico dos títulos de propriedade, abrangendo os últimos vinte anos, acompanhado das certidões dos registros correspondentes, somente será indispensável caso o imóvel esteja transcrito, não sendo necessária sua apresentação

se o imóvel estiver matriculado há mais de 20 anos, bastando apenas um breve resumo dos títulos, acompanhado da certidão da atual matrícula e de eventuais matrículas anteriores.

 

5)- PROJETO ARQUITETÔNICO DE CONSTRUÇÃO

O projeto deverá ser apresentado em sua via original, devidamente aprovado pela municipalidade, acompanhado da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART ou do Registro de Responsabilidade Técnica – RRT, juntamente com o comprovante de quitação, em nome do profissional que o subscrever.

 

6)- QUADROS DA NBR 12.721/2006:

Apresentar folha preliminar e Quadros I, II, III, IV-A, IV-B, V, VI, VII e VIII da ABNT – NBR 12.721/2006. Todas as folhas deverão ser assinadas pelo profissional responsável e pela incorporadora (com firmas reconhecidas)..

 

O quadro de áreas deverá vir acompanhado da Anotação de Responsabilidade Técnica – ART ou do Registro de Responsabilidade Técnica – RRT, juntamente com o comprovante de quitação, em nome do profissional que o subscrever.

 

OBS.: O quadro de áreas deverá obedecer as medidas que constarem do registro, não se admitindo que ele se refira às constantes da planta aprovada, em caso de divergência.

 

8)- ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO – via original

 

9)- ATESTADO DE IDONEIDADE FINANCEIRA

O atestado de idoneidade financeira deverá, preferencialmente, obedecer ao modelo aprovado pela Corregedoria Geral da Justiça, sendo obrigatório, ao menos, constar o nome ou razão social e o número do CPF ou CNPJ do incorporador, a identificação do imóvel, o nome do empreendimento.

 

10)- CONTRATO-PADRÃO

Apresentar Contrato Padrão do Compromisso de Venda e Compra das futuras unidades autônomas, contendo as cláusuIas, termos e condições referidas no artigo 67 da Lei 4.591/64.

 

OBS.: A necessidade da apresentação do contrato padrão finca-se, também, no item 14 do roteiro padrão das correições, elaborado pela E. Corregedoria Geral da Justiça.

 

11)- DECLARAÇÕES (art.32):

Apresentar as seguintes declarações, subscritas pelo incorporador, com firma reconhecida:

 

11.1. Alínea ‘i’ – Discriminações das frações ideais de terreno, com as unidades autônomas que a elas corresponderão (art. 32, i, da Lei 4.591/64) (conforme Quadro IV-B).

 

11.2. Alínea ‘I’ – declaração em que se defina a parcela do preço, de que trata o artigo 39, II, da Lei 4.591/64.

 

11.3. Alínea ‘m’ – certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31.

 

OBS.: A certidão do instrumento público de mandato deverá ser apresentada apenas nos casos em que a incorporadora não figura como proprietária do imóvel.

 

Ocorre quando o proprietário outorga à incorporadora poderes para a alienação de frações ideais do terreno (art. 31, §1º, c/c art. 32, m, da Lei 4.591/64).

 

11.4. Alínea ‘n’ –  declaração expressa em que defina se o empreendimento está ou não sujeito ao prazo de carência (180 dias).

 

11.5. Alínea ‘p’ – declaração, acompanhada de planta elucidativa, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos.

 

OBS.: Se a legislação da Prefeitura local exigir que a demarcação dos espaços conste da planta aprovada, não será aceitável a simples exibição de croqui.

 

11.6 – Art.31-A (patrimônio de afetação) – A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

 

12)- MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO

O Memorial de Incorporação deverá ser subscrito pela incorporadora, com firma reconhecida, e deverá consignar:

 

a)- a identificação do imóvel (descrito em conformidade com o constante na matrícula);

b)- a qualificação da proprietária/incorporadora;

c)- o objeto da incorporação (nome do empreendimento, área construída aprovada pela municipalidade, número do alvará etc..);

d)- a descrição das partes de propriedade e uso comum, bem como das partes de propriedade e uso exclusivo;

e)- as partes do condomínio - descrição completa dos itens situados em cada um dos pavimentos (subsolos, térreo e demais pavimentos), como por exemplo, área de circulação de pedestres, hall de acesso aos apartamentos, elevadores, caixa de escadas, vagas de garagem etc...;

f)- a identificação numérica das unidades situadas em cada pavimento;

g)- a descrição das unidades

h)- as confrontações das unidades.

 

OBS.1: O Memorial de Incorporação deverá harmonizar-se com o projeto aprovado pela municipalidade e com o quadro de áreas.

OBS.2: A descrição das futuras unidades autônomas compõe-se de: área construída privativa, área construída comum e área construída total.

OBS.3: Caso haja distribuição desproporcional de vagas cobertas, a descrição da futura unidade deverá consignar: área construída privativa, área construída comum proporcional, área construída comum desproporcional e área construída total.

OBS.4: A soma das áreas construídas de todas as futuras unidades deve harmonizar-se com a área construída aprovada pela municipalidade, constante no Alvará de Construção, assim como com o quadro de áreas.

 

13)- MINUTA DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO

A Minuta da Convenção de Condomínio deverá conter todas as regras que regerão a edificação ou o conjunto de edificações.

Deverá conter, ainda, todos os requisitos exigidos pelos arts. 1.332 e seguintes, do Código Civil.

 

14)- GRAPROHAB

A apresentação do Certificado de Aprovação ou Certificado de Dispensa de Análise do GRAPROHAB, faz-se necessária desde que o condomínio especial se enquadre em qualquer um dos seguintes requisitos:

a)- condomínios horizontais e mistos (horizontais e verticais), com mais de 200 unidades ou com área de terreno superior a 50.000,00m²;

b)- condomínios verticais, com mais de 200 unidades ou com área de terreno superior a 50.000,00m², que não sejam servidos por redes de água e de coleta de esgotos, guias e sarjetas, energia e iluminação pública;

c)- condomínios horizontais, verticais ou mistos (horizontais e verticais) localizados em área especialmente protegidas pela legislação ambiental com área de terreno igual ou superior a 10.000,00m².

OBS.: A anuência deste órgão poderá ser dispensada caso a incorporadora apresente documento idôneo demonstrando, de modo claro e objetivo, que o empreendimento possui infra-estrutura básica (redes de água e de coleta de esgotos, guias e sarjetas, energia e iluminação pública).

 

OBSERVAÇÕES IMPORTANTES

 

I. Os documentos serão apresentados em duas (2) vias, com as firmas de seus subscritores reconhecidas, nos documentos de ordem particular, exceção feita aos públicos.

II. A apresentação dos documentos far-se-á vias originais. 

III. Será sempre indispensável a correspondência da descrição e da área do imóvel no memorial de incorporação com as que constarem da transcrição ou da matrícula respectiva, exigindo-se, caso contrário, prévia retificação.

 

IV. A Minuta da Convenção de Condomínio, assim como o Contrato Padrão, não poderão conter dispositivos que colidem com normas de ordem pública, o que ultrajaria o princípio registrário da legalidade.

OBS.: A ilegalidade de tais dispositivo tem merecido enérgica atenção por parte da E. Corregedoria Geral de Justiça, ao ponto de incluir tais observações até mesmo no padrão que constitui a ata das correições, onde são reexaminadas as qualificações feitas pelos registradores do Estado de São Paulo, sempre no intuito de obstar tais ilicitudes, acenando com a possibilidade de reprimenda aos registradores que deixem de observá-las.